אדגר השקעות ופיתוח בע"מ א' פרק תאור התאגיד עסקי תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה א 4.1 פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה תרשים מבנה ההחזקות של החבר

דוח תקופתי 2017 ליום 31 בדצמבר, פרק א' פרק ב' פרק ג' פרק ד' פרק ה' פרק ו' פרק ז' תאור עסקי התאגיד דוח הדירקטוריון דוחות כספיים מאוחדים פרטים נוספים על החברה נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה שאלון ממשל תאגידי דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי הערכת שווי מצורפת א 1

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ א' פרק תאור התאגיד עסקי תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה א 4.1 פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה תרשים מבנה ההחזקות של החברה (חברות פעילות בלבד) תחום פעילות השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה א 4 א 8 א 9 א 9 1.1 1.2 1.3 1.4 מידע אחר א 9.2 מידע כספי לגבי תוצאות הפעילות של התאגיד סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה א 9 א 15 2.1 2.2 מידע כללי על תחום הפעילות א 18.3 מבנה התחום והשינויים בו גורמי הצלחה קריטיים בתחום הפעילות, חסמים לכניסה ויציאה מפעילות בתחום א 18 א 53 3.1 3.2 פעילותה העסקית של החברה לקוחות שיווק שטחים להשכרה צבר הזמנות תקבולים עתידיים מנכסים מניבים רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה הון אנושי הון חוזר מימון א 54 א 54 א 54 א 55 א 55 א 56 א 57 א 57.4.5.6.7.8.9.10.11 כללי פרטים לגבי הלוואות לזמן ארוך הסכמי הלוואות וקבלת אשראי מהותיים התחייבויות נוספות כלפי מוסדות פיננסים בארץ ובחו"ל מסגרות אשראי ותנאיהן אשראי בריבית משתנה דירוג אשראי א 57 א 58 א 60 א 61 א 61 א 61 א 61 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ א' פרק תאור התאגיד עסקי מיסוי הליכים משפטיים יעדים ואסטרטגיה עסקית צפי להתפתחות בשנה הקרובה מידע כספי לגבי מגזרים גיאוגרפיים דיון בגורמי סיכון א 61 א 61 א 62 א 62 א 62 א 62.12.13.14.15.16.17

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה 1.1. פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה החברה התאגדה בישראל כחברה פרטית ביום 25.12.1977 בשם אדגר תעשיות טקסטיל בע"מ, וביום 16.7.97 שונה שמה לשמה הנוכחי. בחודש ינואר 2004 נרשמו מניות החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ. החברה, באופן ישיר ובאמצעות חברות בנות, פועלת בתחום של השקעה בנכסים מניבים בישראל ובחו"ל, בעיקר בתחום המשרדים. מעת לעת, רוכשת החברה קרקעות, ומנצלת עתודות קרקע קיימות לבניית בנייני משרדים. עבודות הבנייה נעשות על ידי קבלנים חיצוניים. נכון לתאריך הדוח פועלת החברה בארבע מדינות: ישראל, בלגיה, פולין וקנדה. 1.1.1. מדיניות רכישות ומימושים החברה והחברות המאוחדות שלה, בוחנות מפעם לפעם את כדאיות מימוש נכסי החברה. לחברה אין מדיניות קבועה בקשר עם רכישה ומימוש נכסים וכל מקרה נדון לגופו, נוכח תנאי השוק וצרכי החברה. יחד עם זאת, בד"כ החברה פועלת למימוש נכסים, אשר לעמדת הנהלת החברה, פוטנציאל ההשבחה שלהם מוצה או שהתמורה מהמכירה יכולה להניב תשואה גבוהה יותר מהתשואה המתקבלת מהנכס. החברה פועלת על מנת להגדיל את מצבת נכסיה במדינות בהן היא פועלת בהתאם לקריטריונים האמורים. מעת לעת, בוחנת החברה אף כניסה לשווקים חדשים כולל העלויות הכרוכות בכך. החלטות בדבר רכישה ומימוש נכסים, מתקבלות תוך בחינת הנסיבות הספציפיות לנכס, מיקומו, התאמתו לפורטפוליו הנכסים הקיימים של החברה, מצבו התכנוני והמבני, פרופיל השוכרים המאכלסים אותו ושקילת התפתחויות עתידיות עבור הנכס וסביבתו. 1.1.2. עסקאות המקרקעין שבוצעו בשנת 2017 בחודש אוגוסט 2017 השלימה חברת הבת בקנדה יחד עם שותף, התקשרות בהסכם, במסגרתו רכשו במשותף, מאת צד שלישי, שאינו קשור לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, מתחם ובו שני מבני משרדים וחניון בטורונטו, קנדה, בשטח כולל להשכרה של כ 28 אלפי מ"ר ו 819 מקומות חניה (להלן ביחד בסעיף זה: "הנכס"). ההסכם כולל, בין היתר, מצגים והתחייבויות מאת הצדדים לעסקה, כמקובל בהתקשרויות מסוג זה. חלקה של החברה בעלות הכוללת של העסקה הינו בסך של כ 40.3 מיליון דולר קנדי (כ 115 מיליון ש"ח), המהווה 50% מהיקף העסקה והוא צפוי להניב לחברה הכנסה שנתית בסך של כ 2.4 מיליון דולר קנדי (כ 6.8 מיליון ש"ח). ההלוואה הקיימת בגין הנכס, הומחתה כלפי החברה והשותף (חלק החברה 50%). לפרטים נוספים אודות עסקת רכישת הנכס ומימונה, ראה דיווח מיידי מיום 2 באוגוסט 2017 (מס' אסמכתא: 201701066358) ודיווח מיידי מיום 27 באוגוסט 2017 (מס' אסמכתא: 201701086325) (מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה). 9.1 לאחר תאריך המאזן, בחודש פברואר 2018 התקבל מימון מיליון דולר קנדי (כ 25.5 מיליון ש"ח) (חלק החברה 50%). נוסף, בגין הנכס, של כ בסך א 4

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 1. תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה (המשך) להלן פירוט חלוקת שווי הנדל"ן (כולל נדל"ן בהקמה) לפי מדינות : (* 27% 5% 33% 35% בלגיה פולין קנדה ישראל ההחזקה בפולין הינה באמצעות חברה מאוחדת, אשר חלק החברה בה הינו 80.1%, נתוני השווי לעיל הינם לפי החזקה של. (* א 5

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 1.1.3. פיתוח והשבחת נכסים בנוסף לבניינים המושכרים כנכסים מניבים, החברה פועלת לפיתוח והשבחת פרוייקט שהושלם ברובו (אדגר A) 360 וכן פרוייקט בתהליך הקמה (אדגר C): 360 על מידע להלן נכסיה. שם הפרוייקט אדגר A 360 תוספת קומות על הבניין הקיים ת"א בניין C מיקום רח' השלושה בת"א שטח להשכרה תוספת של כ 21 אלפי מ"ר שיווק ליום 31.12.2017 הכנסה מדמ"ש לפי חוזים חתומים ליום 31.12.17 (במיליוני ש"ח) הכנסה מדמ"ש בתפוסה מלאה 2627 1920 25.3 5.7 98% 32% נכס בהקמה כ 17 אלף מ"ר אדגר A 360 תוספת קומות על הבניין הקיים במהלך הרבעון השני לשנת 2015 השלימה החברה את פרוייקט הבנייה של 21,240 מ"ר נוספים על גבי הבניין הקיים והוא מויין מנדל"ן להקמה לנדל"ן להשקעה. ההכנסה השנתית הצפויה בגין תוספת הבנייה בתפוסה מלאה הינה כ 2627 מיליוני ש"ח. לפרטים נוספים על הנכס לאחר תוספת הקומות ראה סעיף (2) 3.1.3.12 להלן נכסים מהותיים מאוד. בניין C באדגר 360 בחודש ספטמבר 2016, החלה החברה את עבודות הקמת פרויקט בניין C ברח' השלושה בת"א שהינו בסמוך לבניין אדגר A. 360 הבניין בן 16 קומות לשימוש למשרדים ומסחר, מעל 4 קומות מרתף הקיימות בנכס, בשטח כולל של כ 17 אלפי מ"ר. הקמת הפרויקט צפויה להסתיים ברבעון הראשון של שנת 2019. להערכת החברה, נכון למועד הדיווח, עלות ההשלמה הצפויה של הפרוייקט בגמר מלא (כולל עלויות מימון ושיווק) הינה בסך של כ 100 מיליוני ש"ח והפרוייקט צפוי להניב לחברה NOI בתפוסה מלאה בסך כ 1920 מיליון ש"ח. לחברה קיימת מסגרת אשראי בנקאי בסך כ 165 מיליון ש"ח למימון הפרוייקט (לפי קצב התקדמות העבודות). נכון לתאריך הדוח, החברה לא ניצלה את המסגרת. בחודש יולי 2017, נחתם הסכם שכירות בין החברה לבין שגרירות הרפובליקה הפדרלית של גרמניה להשכרת כ 5,300 מ"ר משרדים וכ 360 מ"ר מחסנים וכ 60 מקומות חניה בבניין C וזאת למשך תקופה של 10 שנים שתחילתה ביום 31 בינואר 2019 ובתמורה שנתית של כ 5.7 מיליון ש"ח צמוד למדד המחירים לצרכן. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 23 ביולי 2017 (אסמכתא מס': 201701063085). המידע הכלול בסעיף זה לעיל בדבר פרויקטים בפיתוח וצפי הכנסות מפרויקטים אלו כאמור, הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968 (להלן: "חוק ניירות ערך") (להלן: "מידע צופה פני עתיד") אשר התממשותו אינה ודאית ועשויה להיות שונה, בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, כגון, השלמת פיתוח הנכסים ואכלוסם וכן תנאי השכרתם, ואשר לכולם עשויה להיות השפעה מהותית על הערכות החברה האמורות. א 6

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ קרקעות נוספות בבעלות החברה בבעלות החברה ביחד עם שותף מקומי זכויות בקרקעות ובמבנים באיזור הליברטי ווליג' בטורונטו, קנדה המשמשים כיום כבנייני משרדים, ומגרשי חניה. שטח הקרקעות הינו כ 46 דונם (חלק החברה כ 27 דונם). בשטח זה קיימים מבנים לשימוש בעיקר כמשרדים בשטח של כ 37 אלפי מ"ר (חלק החברה כ 24 אלפי מ"ר). השימוש המותר באזור הוא מסחר ומשרדים, החברה פועלת יחד עם השותף לקבל זכויות בהיקף גדול משמעותי ביחס לזכויות המנוצלות היום לשימושי מגורים משרדים ומסחר ומעריכה שתוכל בעתיד לקבל (יחד עם חלק השותף) זכויות לבנייה בהיקף של עד כ 200 אלפי מ"ר (חלקה של החברה כ 50% ). בשלב ראשון בוחנת החברה הקמת פרוייקט של כ 23 אלפי מ"ר ביחד עם השותף על הקרקע בסמוך לנכס 715 פרייזר..1.1.4.1.1.4.1 לחברה מקרקעין בפתח תקוה בסמיכות למגדל אדגר, בשטח של כ 9 דונם המשמש כיום מבנה לאחסנה ולמשרדים בשטח של כ 3 אלפי מ"ר (להלן בס"ק זה: "הנכס"). בכוונת החברה להקים בנכס בניין משרדים. זכויות הבניה הנוכחיות בנכס הן כ 20 אלפי מ"ר. החברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה לכ 40 אלפי מ"ר. כמו כן קיבלה החברה היתר לבניית מרתפים לצורך הקמת 3 מרתפי חנייה לבנייה העתידית. לחברה הסכם לזמן קצר להשכרת שטחי האחסנה בתמורה לדמי שכירות שנתיים של כ 915 אלפי ש"ח, ובנוסף החברה משכירה את שטחי החניה. לחברה 50% במקרקעין בשטח כולל של כ 8 דונם בסמוך לבניין משרדים שנרכש על ידי החברה, במרכז העיר מיסיסאגה, קנדה, הממוקמת בחלק המערבי של ה (Great Toronto Area) GTA (להלן בס"ק זה: "הנכס"). לנכס קיימות זכויות בנייה להקמת בניין משרדים בשטח של כ 15 אלף מ"ר. החברה טרם הגישה בקשה לעירייה לקבלת היתר בניה והיא עוסקת נכון למועד זה, בצד התכנוני והכלכלי של זכויות הבנייה בנכס. החברה לא צפויה להתחיל בעבודות מהותיות בשנה הקרובה. לחברה 2 קרקעות בסמוך למבנה Adgar Park West בוורשה, פולין שנרכש ביוני 2013. קרקע אחת בשטח כולל של כ 4,000 מ"ר עם זכויות לבניית בניין משרדים בשטח כולל של כ 8,000 מ"ר, אשר בגינן קיבלה החברה היתר בנייה וקרקע נוספת עם זכויות לבניין משרדים בשטח כולל של כ 5,000 מ"ר..1.1.4.2.1.1.4.3.1.1.4.4 לחברה קרקע המשמשת כמגרש חניה לבניין משרדים בבעלותה בפולין. בחודש מרס 2016 החברה היתר לבנייה של בניין Data Center בגודל של כ 3,800 מ"ר נטו להשכרה. קיבלה.1.1.4.5 המידע הכלול בסעיף זה לעיל בדבר כוונת החברה לפיתוח נכסיה כאמור, ומועדי הפיתוח, ככל ויבוצע כאמור, הינם בבחינת מידע צופה פני עתיד, אשר התממשותו אינה ודאית ועשויה להיות שונה, בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, כגון, קבלת האישורים הנדרשים לפיתוח הנכסים, השגת מימון, תנאי שוק וכו', ואשר לכולם עשויה להיות השפעה מהותית על כוונות החברה האמורות. א 7

תרשים מבנה ההחזקות של החברה (חברות פעילות בלבד) אדגר השקעות ופיתוח בע"מ.1.2 א 8

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 1.3. תחום פעילות תחום הפעילות של החברה הינו השקעה בנכסים מניבים בארץ ובחו"ל (לרבות פיתוח והשבחת מקרקעין שמיועדים לשמש כנכסים מניבים ותפעולם). עיקרם משמשים למשרדים ומיעוטם נכסים מסחריים שהינם בדר"כ נלווים לשטחי המשרדים שרוכשת החברה, וכן קיימים מספר נכסים לשימושים אחרים לפרטים נוספים ראה סעיף 3.1.3 להלן. שיקולי החברה בביצוע השקעות בנכסים מניבים מונעים בעיקר ממיקום הנכסים במרכזי ערים גדולות או בקרבתן, איכות הבנייה, עלות למ"ר, המרווחים בין שיעורי התשואה על ההשקעה לבין עלויות המימון ופוטנציאל ההשבחה הגלום בנכסים (אפשרות להגדלת דמי השכירות, שיפור שיעור התפוסה, קבלת זכויות בנייה נוספות). לקראת סוף שנת 2016 ובמהלך שנת 2017 הסבה החברה כ 3,000 מ"ר מהשטחים להשכרה בנכס Adgar Park West בורשה לחללי עבודה משותפים עם אפשרות השכרה לתקופות קצרות תחת המותג Embassy"."Brain לאור הצלחת פעילות ה Brain Embassy בנכס, החליטה הנהלת החברה על הרחבת הפעילות גם לנכסים באזור מוקוטוב ולקראת סוף שנת 2017 הוסבו כ 2,400 מ"ר נוספים בנכס.Adgar Plaza One בכוונת החברה להרחיב את הפעילות של ה Brain Embassy בהדרגה לנכסים נוספים באיזור מוקוטוב פולין אך בשלב זה הפעילות אינה עולה לכדי תחום פעילות נפרד. 1.4. השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה בחודש דצמבר 2017 הנפיקה החברה לציבור סך של 16,916,300 מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה, בתמורה נטו (בניכוי הוצאות הנפקה) של כ 108.2 מיליון ש"ח (הנפקה בפרמיה). 1.4.1.דיבידנדים ביום 22 בנובמבר 2017 החליט דירקטוריון החברה לאמץ מדיניות חלוקת דיבידנד, לשנים 20182019, לפיה בכפוף להוראות הדין והחלטות דירקטוריון החברה, כפי שתהיינה מעת לעת, תחלק החברה לבעלי מניותיה דיבידנד שנתי בשיעור של לפחות 50% מה FFO הריאלי של בעלי המניות על פי הדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים (מבוקרים) של החברה בשנה הרלוונטית. לפרטים נוספים, ראה דיווח מיידי מיום 22 בנובמבר 2017, מס' אסמכתא 201701109041 (מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה). לאחר תאריך המאזן, ביום 7 במרס 2018, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 15.7 מיליון ש"ח (המהווה כ 11.9 אג' לכל 1 ש"ח ע.נ של מניה). לעניין חלוקת דיבידנדים בשנים 20152017 ראה באור 24 ג' לדוח הכספי. מגבלות על חלוקת דיבידנד לחברה התחייבויות כלפי מוסדות פיננסיים וגופים נוספים עמם התקשרה בהסכמי הלוואה, לעמידה באמות מידה פיננסיות מסויימות. התחייבויות אלו עשויות להשפיע על היקף הדיבידנד שהחברה תוכל לחלק בעתיד. (לעניין עמידה באמות מידה פיננסיות, ראה סעיף 11.3 להלן). ליום 31 בדצמבר 2017, יתרת הרווחים הראויים לחלוקה הינה כ 745.2 מיליון ש"ח. מידע אחר 2.1. מידע כספי לגבי תוצאות הפעילות של התאגיד למידע כספי לגבי תוצאות הפעילות של החברה בשנת הדוח ראה 4 הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2017. סעיף דוח זה לדוח ב' בפרק להלן טבלאות המרכזות את המידע לגבי הנכסים המניבים של החברה לפי מדינות הנתונים המוצגים בטבלאות של ישראל, קנדה ובלגיה הינן על פי חלקה של החברה בזכויות בנכסים. החל מחודש יוני 2013, החברה הכניסה שותף לפעילות בפולין בשיעור של 19.9%. עם זאת, הנתונים של הנכסים המניבים בפולין מוצגים לפי בהתאם להצגתם בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. שיעורי התפוסה המוצגים בטבלאות מחושבים על בסיס חוזים שנחתמו. בין תאריך חתימת החוזה לתאריך כניסת השוכר קיים בד"כ פער של מספר חודשים. ההכנסות מהשכרת נכסים לבנין, הינן בנטרול הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים (בעיקר הוצאות התאמה לשוכרים המופחתות על פני תקופת החוזה). א 9

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ ישראל 31.12.17 שם הנכס שטח להשכרה (מ"ר) 31.12.17 תאריך רכישה תפוסה ליום הכנסות מהשכרת נכסים (אלפי ש"ח) שווי נכס בספרים (אלפי ש"ח) 31.12.16 2015 2016 2017 תפוסה ממוצעת לשנים 2015 2016 2017 31.12.17 168,586 169,750 14,244 14,098 14,366 98% 99% 99% 5/89 12,808 מגדל אדגר, אפעל 35, פתח תקווה (1) 738,000 762,840 29,004 41,135 46,369 71% 84% 92% 98% 12/07 46,596 אדגר 360, השלושה 2, תל אביב (2) (3) 32,607 39,123 18,600 28,465 40,685 19,104 2,299 2,752 1,738 1,945 3,446 1,725 1,708 3,159 1,729 78% 32% 71% 48% 57% 45% 57% 45% 7/06 6/90 5,231 (4) 1,963 11,800 המלאכה 16, ראש העין ז'בוטינסקי 24, א"ת אופקים משרדים חוות שרתים 15,400 15,397 834 889 903 11/02 1,833 השחם 10, פתח תקוה 40,800 43,520 1,745 1,691 1,689 3/07 2,400 אפעל 33, פתח תקווה (5) (185) (193) (161) הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים 1,053,116 86,300 1,079,761 140,100 52,431 64,736 69,762 80% 88% 91% 95% 12/07 82,631 כ 17 אלף מ"ר בהקמה סה"כ פרוייקט C רח' השלושה 2 "א נכס ת, בהקמה השטח להשכרה כולל כ 400 מ"ר לשימוש עצמי. החברה מחזיקה 50% מהזכויות בנכס, הנתונים מוצגים עפ"י חלק החברה. נכס מהותי, למידע נוסף ראה סעיף 3.1.3.9 להלן טבלת נכסים מהותיים. הנתונים לשנת 2015 כוללים תוספת הבנייה של כ 21,240 אלפי מ"ר נוספים, שבנייתם הסתיימה במהלך שנת 2015 (למעט עבודות התאמה לדיירים שיושלמו לפי קצב האכלוס) והם נמצאים בשלבי אכלוס. נכס מהותי מאוד. לפרטים נוספים ראה סעיף (2) 3.1.3.12 להלן טבלת נכסים מהותיים מאוד. הכנסה בשנת 2017 כוללת הכנסה בגין הסכם לקבלת פיצוי עבור פינוי מוקדם של שוכר בסך כ 1 מיליון ש"ח. שטח נטו של כ 1,700 מטר שהוסב ממשרדים לצרכי דאטה סנטר. החיוב למ"ר נעשה על בסיס שטח נטו. קרקע עם מבנה, המיועדת לבנייה עתידית. משמשת באופן זמני לאחסנה וחנייה (ראה סעיף 1.1.4.2 לעיל). (1) (2) (3) (4) (5) א 10

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ שווי נכס בספרים (אלפי ש"ח) 31.12.16 31.12.17 54,646 53,103 46,388 46,394 84,279 89,995 32,716 33,011 62,681 65,843 43,992 42,923 119,048 118,417 44,563 44,306 41,078 43,642 126,318 132,449 44,791 44,818 65,788 63,797 45,918 52,075 14,397 18,026 31,791 37,602 27,029 30,536 46,101 51,037 97,365 94,445 28,797 27,649 32,075 36,675 64,692 70,052 105,756 1,154,453 1,302,551 הכנסות מהשכרת נכסים (אלפי ש"ח) (1) 2015 2016 2017 3,414 3,518 3,268 3,627 3,399 3,291 5,832 5,763 5,621 2,183 2,219 2,169 4,415 4,182 3,962 2,999 2,743 3,859 8,048 7,712 7,675 6,365 2,101 2,083 2,582 2,514 2,711 7,133 7,687 7,792 3,326 2,896 2,964 4,289 4,089 4,240 2,943 2,971 2,707 1,150 1,154 1,296 1,567 1,407 1,596 1,344 1,665 1,701 733 3,410 3,484 1,651 9,101 5,430 1,170 4,316 3,781 275 2,571 968 3,908 2,482 (3,760) (3,948) (4,244) 61,011 70,142 74,347 שם הנכס (2) Richmond st, Toronto 1881 Yonge street, Toronto 800 Bay, Toronto 110 Eglinton, Toronto 55 York, Toronto ( 3) 365 Bay, Toronto 120 Bloor, Toronto (4) 75 Eglinton, Toronto 40 Eglinton, Toronto ( 5) Dufferin, Toronto 1867 Yonge street, Toronto (6) 350 Burnhamthopre, Toronto 170 University, Toronto Mowat 3739, Toronto (7) Fraser 30 ו 715 Fraser, Toronto 2 Atlantic, Toronto 40 Holly, Toronto ( 8) Town Center, Markham Ontario 259 Portage, Winnipeg, Manitoba 9050 Yonge street, Toronto (9) Fraser 2, Toronto 2005&2001 Sheppard, Toronto הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים סה"כ חלקה החברה בזכות בנכסים 31.12.17 50% 50% 50% 50% 50% 45% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% שטח להשכרה (מ"ר) 31.12.17 4,991 4,734 8,001 4,156 5,818 4,222 10,587 3,854 5,122 11,121 4,930 7,637 4,499 1,638 4,174 2,160 6,373 15,940 8,461 4,238 5,192 13,915 141,763 קנדה מוצג לפי חלק החברה בנכס תאריך רכישה תפוסה ליום תפוסה ממוצעת לשנים 2015 95% 96% 91% 88% 97% 97% 65% 82% 95% 84% 78% 98% 92% 85% 81% 91% 2016 94% 96% 88% 92% 96% 91% 94% 87% 90% 84% 83% 98% 96% 85% 80% 93% 95% 92% 2017 93% 97% 93% 91% 89% 90% 96% 84% 95% 92% 85% 99% 94% 71% 72% 97% 92% 90% 31.12.17 95% 97% 91% 82% 92% 99% 79% 99% 97% 92% 92% 97% 71% 75% 97% 93% 91% 03/03 07/02 05/04 12/04 12/04 05/05 11/05 11/06 01/07 02/07 07/07 01/08 06/08 12/10 08/14 01/15 10/15 10/15 10/15 11/16 10/13 08/17 א 11

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ ההכנסות מהשכרת נכסים הינם על פי שע"ח הממוצע בכל אחת מהשנים. בשנת 2017 ירד שע"ח הממוצע בסך כ 4.2% ביחס לשע"ח הממוצע בשנת 2016 ובשנת 2016 ירד שע"ח הממוצע בסך כ 4.9% ביחס לשע"ח הממוצע בשנת 2015. כולל כ 200 מ"ר לשימוש עצמי. הכנסה בשנת 2017 כוללת הכנסה בגין הסכם לקבלת פיצוי בגין פינוי מוקדם של השוכר בסך כ 1.3 מיליון ש"ח, עד מרץ 2018. הכנסה בשנת 2015 כוללת הכנסה בגין הסכם לקבלת פיצוי בגין פינוי מוקדם של השוכר בסך כ 3.8 מיליון ש"ח. כולל קרקע סמוכה בשווי של כ 11,239 אלפי ש"ח וכ 9,337 אלפי ש"ח ליום 31.12.17 ו 31.12.16 בהתאמה. כולל קרקע סמוכה בשווי של כ 2,765 אלפי ש"ח וכ 2,851 אלפי ש ח ליום 31.12.17 ו 31.12.16 בהתאמה. כולל קרקע סמוכה בשווי של כ 5,391 אלפי ש"ח וכ 3,706 אלפי ש"ח ליום 31.12.17 ו 31.12.16 בהתאמה. הכנסה בשנת 2016 כוללת פיצוי בגין פינוי מוקדם של שוכר בסך כ 1.8 מיליון ש"ח. החל מיום 30.9.2016 מויין מנדל"ן בהקמה לנדל"ן להשקעה. (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) א 12

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ שם הנכס בלגיה הכנסות מהשכרת נכסים שווי נכס בספרים תאריך תפוסה שטח (אלפי ש"ח ( (אלפי ש"ח) (1) תפוסה ממוצעת לשנים רכישה ליום להשכרה (מ"ר) 31.12.16 31.12.17 2015 2016 2017 2015 2016 2017 31.12.17 31.12.17 92,154 9,679 85,949 96,424 10,144 89,371 5,957 840 6,264 579 6,219 834 6,228 585 6,294 820 6,201 70% 55% 74% 83% 84% 04/94 09/97 10/99 11/98 16,170 1,950 8,570 Theater Building, Italielei, Antwerp Veldkant,Kontich Plantin en Moretuslei, Antwerp ( 2) Frankrijklei, Antwerp 307 09/97 (3) Verlatstraat, Antwerp 187,782 195,939 13,947 13,866 13,315 80% 84% 89% 90% 26,690 סה"כ ההכנסות מהשכרת נכסים הינם על פי שע"ח הממוצע בכל אחת מהשנים. בשנת 2017 ירד שע"ח הממוצע בסך כ 4.0% ביחס לשע"ח הממוצע בשנת 2016 ובשנת 2016 ירד שע"ח הממוצע בסך כ 2.3% ביחס לשע"ח הממוצע בשנת 2015. בחודש דצמבר 2016 הושלם הסכם למכירת הנכס. בחודש יוני 2014 הושלם הסכם למכירת הנכס, ההכנסה בשנת 2015 נובעת מהכנסות שכירות שהתקבלו עד לקבלת מלוא התמורה (בחודש ינואר 2016). (1) (2) (3) א 13

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ פולין מוצג לפי (חלק החברה 80.1%) הכנסות מהשכרת נכסים שווי נכס בספרים תאריך תפוסה שטח (אלפי ש"ח ( (אלפי ש"ח) (1) תפוסה ממוצעת לשנים רכישה ליום להשכרה (מ"ר) 31.12.16 31.12.17 2015 2016 2017 2015 2016 2017 31.12.17 31.12.17 84,221 58,465 341,806 86,890 59,387 361,296 7,606 5,507 17,934 6,865 3,687 21,840 6,683 30 25,343 87% 72% 77% 67% 91% 81% 95% 81% 97% 10/99 1/01 6/13 12,270 7,809 42,665 שם הנכס Adgar Plaza One,Postepu 15, Warsaw ( 2) Adgar Bit, Konstruktorska, Warsaw (3) Adgar Park West, Warsaw 339,576 332,066 28,408 26,531 23,181 98% 95% 88% 88% 6/09 27,063 (4) Adgar Plaza, Warsaw 53,564 58,353 3,974 3,713 3,674 3/11 4,748 BMW, Warsaw 129,790 1,007,422 130,572 1,028,564 11,976 (740) 74,665 10,794 (677) 72,753 9,366 (650) 67,627 90% 86% 86% 88% 83% 83% 83% 84% 10/14 13,947 108,502 (5) Adgar Wave, Warsaw הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים סה"כ ההכנסות מהשכרת נכסים הינם על פי שע"ח הממוצע בכל אחת מהשנים. בשנת 2017 ירד שע"ח הממוצע בסך כ 4.0% ביחס לשע"ח הממוצע בשנת 2016 ובשנת 2016 ירד שע"ח הממוצע בסך כ 2.3% ביחס לשע"ח הממוצע בשנת 2015. הדייר סיים את חוזה השכירות באוגוסט 2016 והחברה שיפצה את הנכס. שווי הנכס כולל קרקע סמוכה בשווי 14,102 אלפי ש"ח ו 13,458 אלפי ש"ח ליום 31.12.17 ו 31.12.16 בהתאמה. שווי הנכס כולל קרקע סמוכה בשווי 25,232 אלפי ש"ח ו 24,667 אלפי ש"ח ליום 31.12.17, ו 31.12.16 בהתאמה. נכס מהותי מאוד, לפרטים נוספים ראה סעיף (3) 3.1.3.12 טבלת נכסים מהותיים מאוד. נכס מהותי מאוד, לפרטים נוספים ראה סעיף (1) 3.1.3.12 טבלת נכסים מהותיים מאוד. נכס מהותי, לפרטים נוספים ראה סעיף 3.1.3.9. (1) (2) (3) (4) (5) א 14

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה בשל פעילותה חשופה החברה לסיכונים הנובעים משינויים בגורמים חיצוניים כגון: המצב הביטחוני בארץ, היקף הפעילות במשק, מצב המשק במדינות בהן פועלת החברה, שינויים בשערי חליפין, שינויים בשיעור המדד ושינויים בשיעורי הריבית. להלן תיאור מגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המקרו כלכלית של החברה אשר להערכת החברה צפוייה להיות להם השפעה על תוצאותיה העסקיות..2.2 2.2.1. היצע וביקוש למשרדים לשינויים בהיצע ובביקוש למשרדים להשכרה באזורים בהם פועלת החברה עשויה להיות השפעה על שיעורי התפוסה, גובה דמי השכירות, הוצאות האחזקה בנכסי החברה וכפועל יוצא גם לשווי הנכסים. יחד עם זאת, הפריסה הגיאוגרפית של פעילות החברה וביזור השוכרים של נכסי החברה מפחיתה את חשיפתה לשוק גיאוגרפי מסוים וכן את חשיפתה לשוכרים מענפים מסוימים. 2.2.2. המצב הכלכלי באירופה 1 בשנת 2017 גוש האירו (להלן גם בסעיף זה: "הגוש") צמח בכ 2.4% ביחס לצמיחה של 1.8% בשנת 2016. לאחר שבשנים האחרונות הגוש ספג מהלומות בגין גורמים בטחוניים ואירוע הברקזיט נראה שהחלה התאוששות. שיעור ההשקעה בגוש צמח בכ 4.5%, הגבוה ביותר מאז שנת 2007. הצמיחה בצריכה הממשלתית נותרה יציבה ואילו הצריכה הפרטית גדלה בעיקר בשל שיפורים בשוק העבודה. תנאי ההשקעה והמימון צוברים תנאים נוחים יותר ביחס לשנים קודמות וחוסר הוודאות הכלכלי נמוג. הכלכלות של רוב חברות הגוש מתרחבות ומשתפרות וכן, צופה הנציבות האירופית המשך צמיחה הן בגוש והן באיחוד האירופי בכ 2.1% בשנת 2018 ובכ 1.9% בשנת 2019. בשוק השכירות למשרדים 2 ישנו שיפור כלכלי בעיקר באזור מרכז ומזרח אירופה, כאשר בשנת 2017 השוק בפולין הוביל עם אחוזי תשואה גבוהים והיקף עסקאות רחב. להתפתחויות בשווקים כאמור עשויות להיות השפעות משמעותיות ומתמשכות על התוצאות העסקיות של החברה, על נזילותה, שווי נכסיה, מצב עסקיה ויכולתה לגייס מימון לפעילותה השוטפת ולפעילותה ארוכת הטווח, כמו גם על תנאי המימון. 1 2 https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economyfinance/ip073_en.pdf המידע מבוסס על סקירה כלכלית שבוצעה על ידי ה OECD בכתובת https://ec.europa.eu/info/businesseconomyeuro/economicperformanceand ובכתובת forecasts/economicforecasts/autumn2017economicforecast_en#autumn2017economicforecastcontinuedgrowthin achangingpolicycontext http://content.knightfrank.com/research/1350/documents/en/polandceeinvestmentmarketh120174994.pdf סקירה אודות שוק הדיור שהתפרסמה באתר א 15

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 2.2.3. ענף הנדל"ן בארץ 3 לשיעורי הצמיחה, היקף הפעילות ושיעורי האבטלה הנמוכים במשק הישראלי, השפעה רבה על היקף הביקוש לשטחי השכרה בישראל. במהלך שנת 2017, חל שיפור בקצב הצמיחה במשק הישראלי לעומת השנים 2015 ו 2016 ועל פי תחזית הלמ"ס, 4 קצב הצמיחה בשנים 2019 2018 צפוי לעמוד על כ 3.0%. שוק הנדל"ן נהנה מעלויות מימון נמוכות והיקף אשראי מספק והיקף ההשקעות בשוק המשרדים הולך וגדל. בשנת 2017 היה שיעור צמיחה יציב יחסית של 2%3% בשיעור ה NOI של הנכסים, וכן, נמשכה ירידה מתונה יותר בשיעור של 0.5%1% בשכר הדירה ממשרדים, שיעור זה נמוך יותר ביחס לשנים קודמות, ייתכן מאחר ושיעור דמי הניהול מנכסים גדל. כמו כן, שוק המשרדים ממשיך להנות משיעורי תפוסה גבוהים ואין שינוי של ממש בשיעור תפוסה של נכסים ותיקים ואיכותיים. ניכרת מגמה של התרחבות הביקוש מעבר לאזורים המסורתיים, כגון תל אביב ומתחם הבורסה ברמת גן, ובמקביל מגמה של הרחבה משמעותית בהיצע השטחים להשכרה במהלך השנים הבאות, הצפויה להמשיך גם בשנה הקרובה. 2.2.4. המצב הבטחוני מדיני בישראל למצב הביטחוני מדיני בישראל עלולה להיות השפעה לרעה על פעילות המשק, וכתוצאה מכך על החברה באופן שיגרום לירידה במצב הביקושים בענף הנדל"ן בכלל ובתחום השטחים המיועדים להשכרה בפרט, וכן להתייקרויות בעלויות הבניה. 2.2.5. מצב המשק במדינות בהן פועלת החברה פולין 5 לאחר שבשנת 2016 חלה האטה מסוימת בקצב הצמיחה, שנת 2017 לוותה בצמיחה טובה וכלכלת פולין צמחה בכ 4.4%. הגידול בצמיחה היה בעיקר בגלל חיזוק ההשקעה הציבורית וההשקעה הפרטית, ואף ישנם הערכות לגידול נוסף בצמיחה בשנים הקרובות. ישנם אותות חיוביים לשוק העבודה אשר צומח בליווי ירידה בשיעור האבטלה עם צפי לירידה נוספת בשנים הקרובות. כמו כן, ישנה עלייה בשכר המינימום וגובר הביטחון התעסוקתי. בשנת 2017 שוק השכירות למשרדים 6 שבר שיא, כאשר בורשה, רק ברבעון האחרון, נחתמו חוזי שכירות של כ 235 אלפי מטרים ובשנת 2017 כולה של כ 620 אלפי מטרים. כמו כן, שיעור השטחים הפנויים ירד לכ 11.6% ובמקומות המרכזיים לכ 9.2%. על פי ההערכות, בסוף שנת 2017 קיימים בורשה כ 765 אלפי מטר שטחי משרדים בהקמה. לפרמטרים המאפיינים את כלכלתה של פולין ראה סעיף 3.1.2.2 להלן. 3 4 5 6 לפרטים בקשר לנתונים המפורטים בסעיף זה ראו http://www.maalot.co.il/publications/sr20171123121916.pdf ובסקירה אשר נערכה על ידי ה OECD בכתובת http://www.oecd.org/eco/outlook/economicforecastsummaryisraeloecdeconomicoutlook.pdf על פי תחזית משרד האוצר כפי שהובאה בכתובת http://mof.gov.il/chiefecon/pages/developmentandincomeforecast.aspx https://www.oecd.org/eco/outlook/economicforecastsummarypolandoecdeconomicoutlook.pdf הנתונים מבוססים על סקירה כלכלית שבוצעה על ידי ה OECD בכתובת ועל סקירה כלכלית של האיחוד האירופי בכתובת https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economyfinance/ip073_en.pdf http://content.knightfrank.com/research/1463/documents/en/polandcommercialmarket20175324.pdf המידע מבוסס של סקירת שוק הנדלן בפולין בכתובת: ועל סקירה שביצעו Cushman & Wakefield שהתפרסמה בכתובת האתר /http://www.cushmanwakefield.com/en/researchandinsight/poland/polandofficesnapshot א 16

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ בלגיה 7 במהלך שנת 2017 צמחה כלכלת בלגיה בכ 1.7% לעומת כ 1.5% בשנת 2016 וזאת בשל העלייה בביקושים המקומיים ובביטחון התעסוקתי ובמידה פחותה יותר בגין ההשקעות. בעקבות רפורמות שביצעה הממשלה בשיעורי המס ובשוק העבודה, קיימת ירידה בשיעור האבטלה ומגמה זו צפויה להימשך גם בשנים הקרובות. בשנת 2017, שוק המשרדים באנטוורפן 8 הציג גידול מרשים בתפוסה של כ 309 אלפי מטרים מתוכם כ 152 אלפי מטרים ברבעון הרביעי. בנוסף, קיים גידול של כ 3.3% בדמי השכירות למשרדים במקומות מרכזיים. כמו כן, גובר הביקוש עבור שטחי המשרדים בעיקר באנטוורפן וערים מרכזיות נוספות בבלגיה. לפרמטרים המאפיינים את כלכלתה של בלגיה ראה סעיף 3.1.2.2 להלן. קנדה 9 בשנת 2017 קנדה רשמה את שיעור הצמיחה הגבוה ביותר מבין מדינות ה G7 עם שיעור צמיחה של כ 3%. בעקבות מדיניות פיסקלית רחבה ושינויים במדיניות המוניטרית ובשיעור הריבית בפרט, הצמיחה הכלכלית הקלה על הצריכה הפרטית וההוצאות הממשלתיות, פעילות ההשקעה נשארה איתנה ושיעור האבטלה במגמת ירידה, קנדה סיימה את שנת 2017 עם תחזיות חיוביות לשנת 2018. שוק המשרדים במרכז העיר בטורנטו 10 הציג עלייה בביקושים אשר בעקבותיה ירד שיעור השטחים הפנויים באזור ה GTA (GREATER TORONTO AREA) לכ 7% בלבד. על פי ההערכות, לסוף שנת 2017 קיימים כ 311 אלפי מטרים שטחי משרדים בהקמה באזור זה. לפרמטרים המאפיינים את כלכלתה של קנדה, ראה סעיף 3.1.2.2 להלן. 2.2.6. תנאי האשראי למימון נדל"ן להשקעה בשנים האחרונות ישנו גידול בהיקפי גיוס ההון והחוב על ידי תאגידים בישראל. כתוצאה מעודפי נזילות והיעדר אלטרנטיבת השקעה, ירדו מרווחי הסיכון ושיעורי הריבית בשנים האחרונות. לשיעורי הריבית, בישראל ובעולם, השפעה מהותית על פעילות החברה, הן לעניין עלויות ההון והן לעניין שווי נכסי החברה. במידה ותחול הרעה מהותית במצב השווקים הפיננסים, עלולה להיווצר פגיעה בצמיחת החברה ובתוצאות פעילותה. 7 8 10 https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economyfinance/ip073_en.pdf המידע מבוסס על סקירה כלכלית של בלגיה כפי שהתפרסמה באתר https://www.oecd.org/eco/outlook/economicforecastsummarybelgiumoecdeconomicoutlook.pdf ועל סקירה כלכלית של האיחוד האירופי בכתובת סקירה שביצעו Cushman & Wakefield שהתפרסמה בכתובת האתר http://www.cushmanwakefield.com/en/researchand /insight/belgium/belgiumofficesnapshot http://www.oecd.org/eco/outlook/economicforecastsummarycanadaoecdeconomicoutlook.pdf 9 הסקירה הכלכלית התבססה על שבוצעה על ידי ה OECD בכתובת וכן על סקירת הבנק המרכזי https://www.bankofcanada.ca/wpcontent/uploads/2017/10/mpr 20171025.pdf סקירה שביצעו Cushman & Wakefield שהתפרסמה בכתובת האתר http://www.cushmanwakefield.ca/en/researchand /insight/canada/torontoofficesnapshot א 17

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 2.2.7. שינויים בשיעורי הריבית ריבית לזמן קצר חלק מן ההלוואות והאשראי שנתקבלו מבנקים למימון רכישת הנדל"ן נלקחו בריבית משתנה (בעיקר הלוואות מפולין ובלגיה כמקובל במדינות אלו, ראה סעיף 11.6 להלן). לשינויים בשערי הריבית עשויה להיות השפעה על תוצאות הפעילות. לפיכך, על מרבית ההלוואות ביצעה החברה עסקאות לקיבוע הריבית לאורך תקופת ההלוואה. (לעניין העסקאות הנ"ל, ראה באור 11 לדוחות הכספיים). ריבית לזמן ארוך 2.2.7.1 2.2.7.2 מרבית האשראי של החברה (הן בנקאי והן באמצעות אג"ח), הינו בריבית קבועה לזמן ארוך (בד"כ מח"מ של כ 57 שנים בעת קבלת המימון). במועד קבלת הלוואה חדשה (לרבות מימון מחדש), החברה חשופה לגובה הריבית ומחליטה על תקופת ההלוואה בהתחשב בריבית הנהוגה במשק באותו מועד. לאור שיעורי הריבית הנמוכים של האירו, פעלה החברה בסוף שנת 2015 למחזור ההלוואות בפולין לתקופה של 710 שנים. כמו כן, בגין הירידה בשיעורי הריבית בקנדה ובישראל פעלה החברה להגדלת המח"מ באמצעות מחזור הלוואות במדינות אלו. לשיעור הריבית הקבועה לזמן ארוך השפעה גם על התשואות בהן מתבצעות עסקאות נדל"ן, וכפועל יוצא על הערכות השווי של הנדל"ן להשקעה. 2.2.8. שינויים בשערי החליפין ושינויים במדד המחירים לצרכן לעניין חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם וכן השפעת סעיפים 7 ו 14.1 לפרק ב' דוח הדירקטוריון, בהתאמה. השינוי בשערי החליפין לאחר תאריך המאזן ראה המידע בסעיף 2.2 לעיל כולל מידע הצופה פני עתיד המבוסס על המידע הקיים בידי החברה במועד דוח זה. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהערכות המפורטות לעיל, עקב אי התקיימות איזה מן ההנחות שלעיל, אשר אינן בידי החברה. מידע כללי על תחום הפעילות 3.1. מבנה התחום והשינויים בו 3.1.1.מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות בישראל חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 חוק התכנון והבניה קובע, בין היתר, דרישות רישוי לגבי פעולות מסוימות במקרקעין, שעיקרן בניה והשבחה של נכסים. החברה אינה מבצעת את עבודות הבנייה בעצמה, יחד עם זאת מחוייבת להתקשר עם קבלנים העומדים בדרישות החוק. חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 על פעילות החברה בהשכרת נכסים חל חוק השכירות והשאילה, המסדיר השוכרים. יחסי את המשכירים מול א 18

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג 1963 בחוק נקבעות, בין היתר, הוראות לענין חבות תשלום מס שבח ומכירה (במקרה של מכירת נכסים) ומס רכישה (במקרה של רכישת נכסים). 3.1.2.שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו 3.1.2.1 להלן תמצית תוצאות פעילות החברה: תמצית תוצאות לשנה שנסתיימה ביום 31/12/2015 31/12/2016 31/12/2017 באלפי ש"ח 202,054 221,497 225,051 סך הכנסות הפעילות (מאוחד) 44,397 23,179 17,286 רווחים/הפסדים משערוכים (מאוחד) 230,278 222,851 219,942 רווחי הפעילות (מאוחד) (1) 149,373 174,707 197,351 NOI מנכסים זהים (מאוחד) (2) 140,435 161,038 184,974 NOI מנכסים זהים (חלק התאגיד) 186,092 204,098 205,609 סה"כ NOI (מאוחד) (3) 171,900 190,430 193,232 סה"כ NOI (חלק התאגיד) רווח מפעילות חושב לפי סך ההכנסות בניכוי הוצאות אחזקת נכסים. (1) (2) (3) בהתאם להנחיית הגילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה, NOI מנכסים זהים כולל את אותם נכסים שהיו ברשות התאגיד בשנתיים המלאות שקדמו ליום האחרון של שנת הדיווח. בחישוב ה NOI המאוחד הופחתו מהוצאות האחזקה, הוצאות שכר עבודה בסך כ 237, כ 631 וכ 791 אלפי ש"ח בשנים 2016 2017, ו 2015, בהתאמה. בנוסף, בשנת 2017 נוטרלה הכנסה חדפעמית בגין פיצוי מדייר בחברת הבת בקנדה ומדייר בישראל בסך כולל של כ 2,339 אלפי ש"ח, בשנת 2016 נוטרלה הכנסה חדפעמית בגין פיצוי מדייר בחברת הבת בקנדה והוצאות אחזקה בגין שנים קודמות בפולין בסך כולל של הכנסה נטו בהיקף של כ 1,023 אלפי ש"ח ובשנת 2015 נוטרלה הכנסה חדפעמית בגין פיצוי מדייר בחברת הבת בקנדה והחזר ארנונה משנים קודמות בגין הסכם עם עיריית ת"א בסך כולל של כ 5,265 אלפי ש"ח. ה NOI הינו בנטרול הוצאות הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים. אזורים גאוגרפיים: כאמור בסעיף 2.1 לעיל, החברה פועלת בתחום הנכסים המניבים בישראל, קנדה, פולין ובלגיה (להלן "אזורי הפעילות"). בכל אחת מהמדינות האמורות מרוכזים נכסי החברה באזור גיאוגרפי אחד: פולין באזור מוקוטוב שבוורשה, בלגיה באנטוורפן, קנדה בטורונטו כולל 3 נכסים במיססאגה ובמרקהם (שהינה חלק מ Area,(Great Toronto ונכס אחד לא מהותי בוויניפג שמהווה כ 2.1% מסך שווי הנכסים בקנדה. ישראל כ 86% מהשטחים להשכרה נמצאים במרכז (ובמונחי הכנסות השיעור אף גבוה יותר). לאור האמור, לא נערכה חלוקה לאזורים גאוגרפיים בתוך המדינות. א 19

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 3.1.2.2 להלן יובאו נתונים אודות פרמטרים כלכליים המאפיינים את אזורי הפעילות : 11 31.12.15 1,637.3 מיליארד דולר 45.7 אלפי דולר ישראל לשנה שנסתיימה ביום 31.12.17 31.12.15 קנדה 31.12.16 1,682.5 מיליארד דולר 46.4 אלפי דולר 1,763.8 מיליארד דולר 48.1 אלפי דולר 285.8 מיליארד דולר 34.1 אלפי דולר 31.12.16 300.9 מיליארד דולר 35.2 אלפי דולר 31.12.17 315.6 מיליארד דולר 36.2 אלפי דולר פרמטרים מאקרו כלכליים תוצר מקומי גולמי (PPP) תוצר לנפש (PPP) 2.0% 2.8% 4.8% 3.7% 5.3% 4.9% שיעור צמיחה בתוצר המקומי (PPP) 1.1% 1.6% 3.7% 1.7% 3.2% 2.9% שיעור צמיחה בתוצר לנפש (PPP) 1.1% 1.4% 1.6% 0.6% 0.5% 0.2% שיעור אינפלציה 2% 2.2% 2.0% 2.0% 2.0% 1.7% התשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך Aaa Aaa Aaa A1 A1 דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך A1 2.814 ש "ח ל 1 דולר קנדי 2.851 ש"ח ל 1 דולר קנדי 2.765 ש"ח ל 1 דולר קנדי 3.902 ש "ח ל 1 דולר ארה"ב 3.84 ש"ח ל 1 דולר ארה "ב 3.467 ש "ח ל 1 דולר ארה"ב שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר או לשקל ליום האחרון של השנה 11 עיקר המידע מבוסס על סקירות כלכליות ונתונים כפי שהתפרסמו באתר https://knoema.com ובאתר https://countryeconomy.com באתר בנק ישראל בכתובת,http://www.bankisrael.gov.il ובאתר חברת הדירוג Moody's בכתובת.http://www.moodys.com א 20

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 31.12.15 496.7 מיליארד דולר 44.2 אלפי דולר פרמטרים מאקרו כלכליים תוצר מקומי גולמי (PPP) תוצר לנפש (PPP) פולין לשנה שנסתיימה ביום 31.12.17 31.12.15 בלגיה 31.12.16 509.0 מיליארד דולר 45.0 אלפי דולר 526.4 מיליארד דולר 46.3 אלפי דולר 1,011.4 מיליארד דולר 26.6 אלפי דולר 31.12.16 1,051.3 מיליארד דולר 27.7 אלפי דולר 31.12.17 1,110.7 מיליארד דולר 29.2 אלפי דולר 2.6% 2.5% 3.4% 5.0% 3.9% 5.7% שיעור צמיחה בתוצר המקומי (PPP) 2.0% 1.8% 2.9% 5.0% 4.0% 5.6% שיעור צמיחה בתוצר לנפש (PPP) 0.6% 2% 2.2% 0.9% 0.6% 1.9% שיעור אינפלציה 0.6% 0.7% 0.6% 2.9% 3.7% 3.3% התשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך Aa3 Aa3 Aa3 A2 A2 דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך A2 4.246 ש "ח ל 1 אירו 4.043 ש "ח ל 1 אירו 4.153 ש "ח ל 1 אירו 3.951 זלוטי פולני ל 1 דולר ארה"ב 4.186 זלוטי פולני ל 1 דולר ארה"ב 3.482 זלוטי פולני ל 1 דולר ארה"ב שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר או לשקל ליום האחרון של השנה א 21

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 3.1.3. פילוחים ברמת תחום הפעילות מדינה עיקר נכסי החברה הינם בנייני משרדים להשכרה, שבחלקם שטחים לשימוש מסחרי בקומת הקרקע. פילוח המידע כפי שמוצג בטבלאות להלן, נעשה לפי השימוש העיקרי בכל נכס משרדים, ואין הפרדה בין שטחי המשרדים לבין השטחים המסחריים. הצגה זו עקבית עם הדרך שבה המידע מוצג בפני הנהלת החברה. מעבר לכך, בישראל ישנו בניין אחד, אשר משמש לתעשיה, ונכס נוסף שהחברה הסבה חלק משטחי הבניין לטובת חוות שרתים, כמו כן, קיים נכס אחד המשמש לחניה ואחסנה זמניים על קרקע המיועדת לבנייה (ראה סעיף 1.1.4.2) ומוצג בפילוח שטחי נדל"ן מניב תחת שימוש "אחר". 3.1.3.1 פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים (במ"ר) ישראל קנדה שימושים פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום 31.12.17 משרדים 66,468 תעשיה 11,800 חוות שרתים 1,963 א 22 אחר 2,400 סה"כ במאוחד 82,631 141,763 141,763 אחוז מסך שטח הנכסים (במאוחד) 23.0% 39.4% אחוז מסך שטח הנכסים (חלק התאגיד) 24.4% 42.0% במאוחד 108,502 108,502 25.7% 30.2% פולין חלק 86,910 86,910 התאגיד 7.9% 7.4% 26,690 26,690 בלגיה סה"כ (במאוחד) סה"כ (חלק התאגיד) אחוז מסך שטח הנכסים (במאוחד) אחוז מסך שטח הנכסים (חלק התאגיד) מדינה ישראל קנדה שימושים 359,586 337,994 2,400 2,400 0.7% 0.7% 1,963 1,963 0.5% 0.6% 11,800 11,800 3.3% 3.5% 343,423 321,831 95.5% 95.2% פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום 31.12.16 משרדים 66,218 תעשיה 11,800 חוות שרתים 2,222 אחר 2,400 סה"כ במאוחד 82,640 128,240 128,240 אחוז מסך שטח הנכסים (במאוחד) 23.9% 37.0% אחוז מסך שטח הנכסים (חלק התאגיד) 25.5% 39.5% במאוחד 108,504 108,504 26.8% 31.4% פולין חלק 86,912 86,912 התאגיד 8.2% 7.7% 26,690 26,690 בלגיה סה"כ (במאוחד) סה"כ (חלק התאגיד) אחוז מסך שטח הנכסים (במאוחד) אחוז מסך שטח הנכסים (חלק התאגיד) 100.0% 100.0% 346,074 324,482 100.0% 100.0% 2,400 2,400 0.7% 0.7% 2,222 2,222 0.6% 0.7% 11,800 11,800 3.4% 3.6% 329,652 308,060 95.3% 95.0%

3.1.3.2 מדינה פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים שימושים ישראל (באלפי ש"ח) פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום 31.12.17 משרדים תעשיה חוות שרתים אחר אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (1 43,520 40,685 19,104 976,452 סה"כ "ח באלפי ש מאוחד 1,079,761 אחוז מסך שווי הנכסים במאוחד 30.4% אחוז מסך שווי הנכסים חלק התאגיד 32.3% 38.3% 36.2% 1,283,156 קנדה (באלפי דולר קנדי) 464,105 23.6% 5.8% 27.9% 5.5% 989,230 792,374 195,939 238,219 190,813 47,185 במאוחד פולין (באלפי אירו) חלק התאגיד בלגיה (באלפי אירו) סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) אחוז מסך שווי הנכסים במאוחד אחוז מסך שווי הנכסים חלק התאגיד 3,548,086 3,351,230 43,520 43,520 1.2% 1.3% 40,685 40,685 1.1% 1.2% 19,104 19,104 0.6% 0.6% 3,444,777 3,247,921 97.1% 96.9% (1 שווי נדל"ן מניב אינו כולל זכויות בנייה וקרקעות בשווי של 58,729 אלפי ש"ח (חלק התאגיד 47,042 אלפי ש"ח) המוצגים בדוח הכספי לשנת 2017 כנדל"ן להשקעה. פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום 31.12.16 (1 מדינה שימושים משרדים תעשיה חוות שרתים אחר סה"כ "ח באלפי ש מאוחד אחוז מסך שווי הנכסים במאוחד אחוז מסך שווי הנכסים חלק התאגיד 33.4% 31.4% 1,053,116 40,800 39,123 18,600 ישראל (באלפי ש"ח) 954,593 36.0% 34.0% 1,138,559 קנדה (באלפי דולר קנדי) 399,341 24.6% 6.0% 29.0% 5.6% 969,297 776,407 187,782 239,699 191,999 46,438 פולין (באלפי אירו) במאוחד בלגיה (באלפי אירו) חלק התאגיד 3,348,754 40,800 39,123 18,600 3,250,231 סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) 3,155,864 40,800 39,123 18,600 3,057,341 סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) 1.2% 1.2% 0.6% 97.0% אחוז מסך שווי הנכסים במאוחד 1.3% 1.2% 0.6% 96.9% אחוז מסך שווי הנכסים חלק התאגיד שווי נדל"ן מניב אינו כולל זכויות בנייה וקרקעות בשווי של 54,019 אלפי ש"ח (חלק התאגיד 46,432 אלפי ש"ח) המוצגים בדוח 1) הכספי לשנת 2016 כנדל"ן להשקעה. א 23

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 3.1.3.3 פילוח NOI לפי אזורים ושימושים (1 מדינה ישראל (באלפי ש"ח) שימושים פילוח NOI לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום 31.12.17 משרדים תעשיה חוות שרתי אחר סה"כ "ח באלפי ש במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים חלק התאגיד 33.7% 34.2% 25.8% 6.3% 31.7% 32.1% 30.3% 5.9% קנדה (באלפי דולר קנדי) פולין במאוחד (באלפי אירו) חלק התאגיד בלגיה (באלפי אירו) סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) אחוז מסך NOI של הנכסים במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים חלק התאגיד 65,245 66,048 62,198 49,821 12,118 205,609 193,232 1,471 1,471 1,471 0.7% 0.8% 2,787 2,787 2,787 1.4% 1.4% 1,729 1,729 1,729 0.8% 0.9% 59,258 23,842 15,320 12,271 2,984 199,622 187,245 97.1% 96.9% הנתונים לעיל משקפים את ה NOI בפועל ולא NOI מייצג של הנכסים. ה NOI הינו בנטרול הוצאות הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים והכנסות/ הוצאות חד פעמיות. (1 מדינה ישראל (באלפי ש"ח) שימושים קנדה (באלפי דולר קנדי) פולין במאוחד (באלפי אירו) חלק התאגיד בלגיה (באלפי אירו) סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) אחוז מסך NOI של הנכסים במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים חלק התאגיד פילוח NOI לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום 31.12.16 משרדים תעשיה חוות שרתי אחר סה"כ "ח באלפי ש במאוחד (1 60,101 1,486 2,930 1,725 53,960 אחוז מסך NOI של הנכסים במאוחד 29.4% 30.8% 62,923 21,769 אחוז מסך NOI של הנכסים חלק התאגיד 31.6% 33.0% 28.9% 6.5% 33.7% 6.1% 68,684 55,016 12,390 204,098 190,430 1,486 1,486 0.7% 0.8% 2,930 2,930 1.4% 1.5% 1,725 1,725 0.8% 0.9% 16,238 13,007 2,928 197,957 184,289 97.1% 96.8% (1 הנתונים לעיל משקפים את ה NOI בפועל ולא NOI מייצג של הנכסים. ה NOI הינו בנטרול הוצאות הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים והכנסות/ הוצאות חד פעמיות. א 24

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (1 מדינה ישראל (באלפי ש"ח) שימושים פילוח NOI לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום 31.12.15 משרדים תעשיה חוות שרתים אחר סה"כ "ח באלפי ש במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים חלק התאגיד 28.5% 31.1% 33.2% 7.2% 26.3% 28.7% 38.4% 6.6% קנדה (באלפי דולר קנדי) פולין במאוחד (באלפי אירו) חלק התאגיד בלגיה (באלפי אירו) סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) אחוז מסך NOI של הנכסים במאוחד אחוז מסך NOI של הנכסים חלק התאגיד 49,013 53,411 71,319 57,127 12,349 186,092 171,900 1,538 1,538 1,538 0.8% 0.9% 2,272 2,272 2,272 1.2% 1.3% 1,738 1,738 1,738 0.9% 1.0% 43,465 17,568 16,457 13,182 2,853 180,544 166,352 97.1% 96.8% הנתונים לעיל משקפים את ה NOI בפועל ולא NOI מייצג של הנכסים. ה NOI הינו בנטרול הוצאות הפחתת תמריצים נדחים לשוכרים והכנסות/ הוצאות חד פעמיות. (1 3.1.3.4 פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים מדינה ישראל (באלפי ש"ח) פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום 31.12.17 שימושים קנדה (באלפי דולר קנדי) משרדים (*) 11,281 תעשיה חוות שרתים 657 אחר 200 סה"כ "ח באלפי ש במאוחד 12,138 אחוז מסך השערוך במאוחד 70.2% אחוז מסך ך השערו חלק התאגיד 49.3% 184.9% 263.2% 45,488 16,421 ( 119.7%) (212.8%) במאוחד (9,115) (36,779) פולין (29,460) (7,301) (באלפי אירו) חלק התאגיד (14.5%) (20.6%) (3,561) (877) בלגיה (באלפי אירו) 17,286 200 657 16,429 סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) 24,605 200 657 23,748 סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) 1.2% 3.8% 95.0% אחוז מסך רווחי השערוך במאוחד 0.8% 2.7% 96.5% אחוז מסך רווחי השערוך חלק התאגיד (*) כולל שערוך נדל"ן בהקמה. א 25

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ מדינה ישראל (באלפי ש"ח) פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום 31.12.16 שימושים קנדה (באלפי דולר קנדי) משרדים (*) 14,694 תעשיה (745) חוות שרתים (8,511) אחר 3,912 סה"כ "ח באלפי ש במאוחד 9,350 אחוז מסך השערוך במאוחד 40.3% אחוז מסך ך השערו חלק התאגיד 36.7% 118.9% 131.0% 30,353 10,494 ( 36.7%) (50.5%) במאוחד (2,752) (11,700) פולין (9,372) (2,204) (באלפי אירו) חלק התאגיד (18.9%) (20.8%) (4,824) (1,135) בלגיה (באלפי אירו) 23,179 3,912 (8,511) (745) 28,523 סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) 25,507 3,912 (8,511) (745) 30,851 סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) 16.9% (36.7%) (3.2%) 123.0% אחוז מסך רווחי השערוך במאוחד 15.3% (33.4%) (2.9%) 121.0% אחוז מסך רווחי השערוך חלק התאגיד מדינה שימושים ישראל (באלפי ש"ח) פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום 31.12.15 משרדים (*) תעשיה חוות שרתים אחר סה"כ "ח באלפי ש במאוחד אחוז מסך השערוך במאוחד אחוז מסך השערוך חלק התאגיד 32.5% 76.4% 0.1% (9.0%) 32.5% 76.4% 0.1% (9.0%) קנדה (באלפי דולר קנדי) פולין (באלפי אירו) במאוחד חלק התאגיד בלגיה (באלפי אירו) סה"כ במאוחד (באלפי ש"ח) סה"כ חלק התאגיד (באלפי ש"ח) אחוז מסך רווחי השערוך במאוחד אחוז מסך רווחי השערוך חלק התאגיד 14,407 33,962 40 32 (4,012) 44,397 44,389 (3,169) (3,170) (3,170) (7.2%) (7.2%) (3,397) (3,231) (3,231) (7.4%) (7.4%) (1,150) (1,150) (1,150) (2.7%) (2.7%) 22,123 11,160 9 7.2 (927) 52,113 52,105 117.3% 117.3% (*) כולל שערוכים של נדל"ן בהקמה. א 26

פילוח דמי שכירות, שיעורי תפוסה ושיעורי תשואה ממוצעים אדגר השקעות ופיתוח בע"מ 3.1.3.5 פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר (לחודש) בפועל במטבע הפעילות 1) אחר 2) 31.12.16 31.12.17 58.7 58.6 חוות שרתים 3) 31.12.16 31.12.17 353.4 344.9 תעשיה 31.12.16 31.12.17 12.2 12.2 משרדים 31.12.16 31.12.17 86.7 91.6 40.391.8 40.9110.2 17.5 18.7 7.922.2 7.024.7 15.2 15.5 11.420 13.020 11.6 11.8 8.414.3 8.614.8 שימושים מדינה ישראל (בש"ח) קנדה (בדולר קנדי) פולין (באירו) בלגיה (באירו) ממוצע טווח ממוצע טווח (4) ממוצע טווח ממוצע טווח (1) דמי שכירות ממוצעים למ"ר חושבו לפי סה"כ ההכנסות (לרבות דמי שכירות, חניה, רווחי ניהול וחשמל וכיו"ב ולמעט הכנסת הנובעות משערוך נכסים או ממכירתם) מחולק בשטח הנכס הכולל המוכפל בשיעור התפוסה הממוצע בנכס באותה תקופה. (2) כולל הכנסות משטחי אחסנה וחניון. (3) דמי שכירות ממוצעים למטר בחוות שרתים מחושבים לפי מ"ר נטו. (4) הטווח הנמוך בגין הכנסות מבניין באזור.Winnipeg אחר 1) 31.12.16 31.12.17 31.7 פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר (לחודש) לגבי חוזים שנחתמו בתקופת הדוח, במטבע הפעילות חוות שרתים תעשיה משרדים 31.12.16 31.12.17 31.12.16 31.12.17 31.12.16 31.12.17 12.2 94.9 84.1 21.1 19.2 15.9 13.3 9.1 11.4 שימושים מדינה ישראל (בש"ח) קנדה (בדולר קנדי) פולין (באירו) 2) בלגיה (באירו) בגין שטח מחסנים בלבד. בשנת 2017 לא כולל כ 2,400 מ"ר שטח מסחרי שנחתם לפי מחיר מינימום/ אחוז מהמחזור, הגבוה מביניהם. חישוב ממוצע הכולל את השטחים הנ"ל, לפי מחיר מינימום, הינו 12.3 אירו למ"ר. (1 (2 פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים ושימושים שימושים מדינה ישראל קנדה פולין בלגיה משרדים לשנת ליום 2017 31.12.17 91% 95% 90% 91% 83% 84% 89% 90% לשנת 2016 87% 92% 88% 84% ליום 31.12.17 תעשיה לשנת 2017 לשנת 2016 חוות שרתים ליום לשנת 2017 31.12.17 45% 45% לשנת 2016 48% ליום 31.12.17 אחר לשנת 2017 לשנת 2016 א 27

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ שימושים מדינה ישראל קנדה פולין בלגיה פילוח שיעורי תשואה ממוצעים בפועל (לפי שווי בסוף שנה) לפי אזורים ושימושים (1) 31.12.17 6.1% 5.4% 6.4% 6.3% משרדים 31.12.17 9.1% 31.12.16 5.7% 5.9% 6.8% 6.2% תעשיה 31.12.16 9.3% חוות שרתים 31.12.17 3.4% 31.12.16 7.5% 31.12.17 6.9% אחר 31.12.16 3.6% (1) 3.1.3.6 הנתונים לעיל מציגים את התשואה בפועל המתקבלת מחלוקה של ה NOI בפועל בשווי הנכסים המניבים בספרים ליום האחרון של השנה (לא כולל נדל"ן בהקמה וקרקעות). נתוני התשואה המתקבלים בחישוב האמור אינם מביאים בחשבון השפעות שונות כגון: פרויקטים שבנייתם הסתיימה והם בתהליכי אכלוס, נכסים שאוכלסו במהלך התקופה, וכן הכנסות צפויות בגין שטחים פנויים. נכסים בהקמה נכסים בהקמה בישראל ובקנדה תקופה (שנה שנסתיימה ביום) פרמטרים אזור 31.12.15 31.12.16 31.12.17 1 1 מס' נכסים בהקמה כ 17 אלפי מ "ר כ 17 אלפי מ "ר סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה 9,347 46,862 סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (באלפי ש"ח) כ 50,000 כ 60,000 תקציב בהקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (באלפי ש"ח) ישראל כ 146,000 כ 100,000 סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (אומדן לתום התקופה, באלפי ש"ח) הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטחים (באלפי ש"ח) 32% שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי השכירות 86,300 140,100 סה"כ שווי נכסי נדל"ן בהקמה בישראל (באלפי ש"ח) 1 מס' נכסים בהקמה כ 10 אלפי מ"ר סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה 6,340 סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (באלפי דולר קנדי) כ 4,500 תקציב בהקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (באלפי דולר קנדי) כ 4,500 סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (אומדן לתום התקופה, באלפי דולר קנדי) קנדה כ 3,800 הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטחים (באלפי ש"ח) 50% שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי השכירות 16,725 סה"כ שווי נכסי נדל"ן בהקמה בקנדה (באלפי דולר קנדי) 47,066 86,300 140,100 סה"כ שווי נכסי נדל"ן בהקמה (באלפי ש"ח) המידע הכלול בסעיף זה לעיל בדבר נכסים בהקמה, עלויות ההקמה, וצפי הכנסות מפרויקטים אלו כאמור, הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד, אשר התממשותו אינה ודאית ועשויה להיות שונה בין היתר בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, כגון, שינויים בעלויות הבניה, השלמת פיתוח הנכסים ואכלוסם וכן תנאי השכרתם, ואשר לכולם עשויה להיות השפעה מהותית על כוונות החברה האמורות. א 28

קרקעות שסווגו כנדל"ן להשקעה (מצרפי), לפי אזורים פרמטרים הסכום בו מוצגות הקרקעות וזכויות הבנייה בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) (1) סך הכל שטח הקרקעות בתום התקופה (באלפי מ"ר) סה"כ זכויות בניה לפי תכניות מאושרות (באלפי מ"ר) שימושים הסכום בו מוצגות הקרקעות וזכויות הבנייה בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (אלפי דולר קנדי) סך הכל שטח הקרקעות בתום התקופה (באלפי מ"ר) סה"כ זכויות בניה לפי תכניות מאושרות בתום התקופה (באלפי מ"ר) שימושים הסכום בו מוצגות הקרקעות וזכויות הבנייה בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (אלפי אירו) (2) סך הכל שטח הקרקעות בתום התקופה (באלפי מ"ר) סה"כ זכויות בניה לפי תכניות מאושרות בתום התקופה (באלפי מ"ר) שימושים סה"כ שווי הקרקעות וזכויות הבנייה באלפי ש"ח אדגר השקעות ופיתוח בע"מ תקופה (שנה שנסתיימה ביום) 31.12.16 31.12.17 40,800 43,520 כ 9 דונם כ 18 משרדים 7,015 כ 7 דונם כ 29 משרדים כ 9 דונם כ 18 משרדים 5,575 9,472 כ 19.7 כ 11.2 משרדים 102,249 כ 7 דונם כ 29 משרדים 9,428 כ 19.7 כ 11.2 משרדים 94,819 3.1.3.7 אזור ישראל קנדה פולין (1) מוצג בטבלה 3.1.3.2 כנכס בסיווג "אחר". (2) עם קבלת היתר לבניית דאטה סנטר הופרדה הקרקע הסמוכה לבניין ונקבע לה שווי נפרד. 3.1.3.8 רכישת ומכירת נכסים (מצרפי), לפי אזורים קנדה בלגיה אזור נכסים שנרכשו (1) נכסים שנמכרו רכישת ומכירת נכסים (מצרפי), לפי אזורים פרמטרים מס' נכסים שנרכשו בתקופה ראה באור 13 ג' לדוחות הכספיים עלות נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי דולר קנדי) שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד, באלפי מ"ר) NOI של נכסים שנרכשו (מאוחד, אלפי דולר קנדי) מס' נכסים שנמכרו בתקופה תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד באלפי אירו) שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד, באלפי מ"ר) NOI של נכסים שנמכרו (מאוחד, אלפי אירו) רווח (הפסד) שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד, אלפי אירו) תקופה (שנה שנסתיימה ביום) 31.12.15 31.12.16 31.12.17 4 1 1 69,497 11,200 39,692 33.06 4.25 13.9 1,324 92 765 1 2,374 2.2 47 (601) (1) נתוני הרכישה מוצגים לפי חלק החברה בנכס. א 29

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ פרטי מידע מוצג לפי חלק החברה בנכס (50%) נכסים מהותיים נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה 8 ב (ט) (לפי עניין) 3.1.3.9 שם הנכס ל אפע 35 נכסים מהותיים מאפייני הנכס 1) שנה אזור פתח תקווה ש"ח משרדים 102,630 12,808 פתח תקווה ש"ח משרדים 101,901 12,808 פתח תקווה ש"ח משרדים 101,901 12,808 שווי הוגן בסוף תקופה אלפי ש (ב "ח) הכנסות מדמ"ש בתקופה (מאוחד באלפי ש"ח) NOI בפועל בתקופה (מאוחד באלפי ש"ח) שיעור תשואה בפועל שיעור תשואה המתואם (2 שיעור התפוסה לתום התקופה דמ"ש ממוצעים למ"ר לחודש ש( "ח) 3) רווחי /הפסדי שערוך באלפי ש"ח זיהוי מעריך השווי (שם וניסיון) אינג' יוסף זרניצקי שמאי מקרקעין מ.1970 מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו היוון תזרים מזומנים הנחות נוספות בבסיס ההערכה שיעור היוון של 7.50% עד 10.0% (בעיקר 7.50%) שיעור היוון של 7.50% עד 10.0% (בעיקר 7.50%) שיעור היוון של 7.50% עד 10.0% (בעיקר 7.50%) 579 1,509 1,654 93.6 91.7 93.8 96% 8.6% 8.4% 8.4% 8.4% 8.2% 8.4% 14,222 13,900 14,047 14,222 13,927 14,079 169,750 168,586 167,034 ציון מטבע הפעילות שימוש עיקרי 2017 עלות באלפי ש"ח שטח (מ"ר) אזור ציון מטבע הפעילות 2016 שימוש עיקרי עלות באלפי ש"ח שטח (מ"ר) אזור ציון מטבע הפעילות 2015 שימוש עיקרי עלות באלפי ש"ח שטח (מ"ר) כ 3% מהנכס הינו לשימוש עצמי, לפיכך הופחת חלק החברה מהעלות המקורית ושווי הנכס. חישוב התשואה המותאם מתבסס על התשואה בפועל בתוספת התאמות טכניות כגון: גילום של הכנסות בגין דיירים שנכנסו במהלך השנה ועדכון דמי שכירות אך לא כולל הכנסות בגין שטחים שלא היו מאוכלסים במשך השנה. דמי שכירות ממוצעים למ"ר חושבו לפי סה"כ ההכנסות (לרבות דמי שכירות, חניה, רווחי ניהול וחשמל וכיו"ב ולמעט הכנסת הנובעות משערוך נכסים או ממכירתם) מחולק בשטח הנכס הכולל המוכפל בשיעור התפוסה הממוצע בנכס באותה תקופה. (1 (2 (3 א 30

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ שם הנכס שנה 2017 2016 2015 מאפייני הנכס וורשה, פולין אזור אירו ציון מטבע הפעילות משרדים שימוש עיקרי 32,169 עלות באלפי אירו 80.1% חלק התאגיד 13,946 שטח (מ"ר) וורשה, פולין אזור אירו ציון מטבע הפעילות משרדים שימוש עיקרי 31,428 עלות באלפי אירו 80.1% חלק התאגיד 13,946 שטח (מ"ר) וורשה, פולין אזור אירו ציון מטבע הפעילות משרדים שימוש עיקרי 31,978 עלות באלפי אירו 80.1% חלק התאגיד 14,013 שטח (מ"ר) שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי אירו) פרטי מידע הכנסות מדמ"ש בתקופה (מאוחד באלפי אירו) NOI בפועל בתקופה (מאוחד באלפי אירו) נכסים מהותיים שיעור תשואה בפועל שיעור תשואה המתואם (1 שיעור התפוסה לתום התקופה דמ"ש ממוצעים למ"ר לחודש (אירו) 2) רווחי /הפסדי שערוך באלפי אירו נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה 8 ב (ט) (לפי עניין) זיהוי מעריך השווי (שם וניסיון) Izabella Mucha Mrics מ BNP Paribas Real Estate בעלת ניסיון של 15 שנים מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו DCF היוון תזרים מזומנים ל 10 שנים לפי Discount yield ולאחר מכן היוון לאינסוף מבוסס על השנה העשירית לפי Exist yield הנחות נוספות בבסיס ההערכה Discount rate 7.75% Exit yield 7.25% Discount rate 7.75% Exit yield 7.25% Discount rate 7.75% Exit yield 7.25% (1,394) (1,024) 1,352 16.6 17.9 18.3 83% 83% 88% 6.9% 7.6% 8.1% 6.9% 7.4% 8.0% 2,161 2,375 2,594 2,307 2,552 2,766 31,444 32,096 32,289 Adgar Wave חישוב התשואה המותאם מתבסס על התשואה בפועל בתוספת התאמות טכניות כגון: גילום של הכנסות בגין דיירים שנכנסו במהלך השנה ועדכון דמי שכירות אך לא כולל הכנסות בגין שטחים שלא היו מאוכלסים במשך השנה. דמי שכירות ממוצעים למ"ר חושבו לפי סה"כ ההכנסות (לרבות דמי שכירות, חניה, רווחי ניהול וחשמל וכיו"ב ולמעט הכנסת הנובעות משערוך נכסים או ממכירתם) מחולק בשטח הנכס הכולל המוכפל בשיעור התפוסה הממוצע בנכס באותה תקופה. (1 (2 א 31

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (מאוחד) (באלפי ש"ח) ליום 31.12.16 31.12.17 3,348,754 3,548,086 (40,800) (43,520) 86,300 140,100 94,819 102,249 3,489,073 3,746,915 3,402,773 3,606,815 86,300 140,100 3,489,073 3,746,915 3.1.3.10 התאמת שווי הוגן לערכים בדו"ח על המצב הכספי הצגה בדוח תיאור עסקי התאגיד התאמות הצגה בדו"ח על המצב הכספי סה"כ שווי נכסי נדל"ן להשקעה שהקמתם נסתיימה כפי שמוצג בעמודת "סה"כ" בטבלה בסעיף 3.1.3.2 בעמוד א 23 קרקע המיועדת לבנייה ומשמשת באופן זמני לאחסנה וחנייה ולפיכך נכלל בטבלה בסעיף 3.1.3.2 בעמוד א 23 סה"כ שווי נכסי נדל"ן להשקעה בהקמה כפי שמוצג בטבלה בסעיף 3.1.3.6 שבעמוד א 28 סה"כ שווי קרקעות וזכויות בנייה שסווגו כנדל"ן להשקעה כפי שמוצג בטבלה בסעיף 3.1.3.7 שבעמוד א 29 סה"כ סעיף נדל"ן להשקעה בדוח על המצב הכספי סעיף נדל"ן להשקעה בהקמה בדוח על המצב הכספי סה"כ 3.1.3.11 התאמה לרווחי FFO חישוב ה FFO שנת 2015 שנת 2016 שנת 2017 60,392 42,402 103,032 רווח נקי (44,397) (23,179) (17,286) התאמות: עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה 5,775 5,933 6,200 פחת והפחתות 2,777 2,923 1,432 תשלום מבוסס מניות 30,424 28,115 (38,433) הוצאות (הכנסות) מיסים נדחים (6,056) (6,479) (5,141) FFO מיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה 2,000 1,199 3,968 מחיקת נכס מס ונטרול הוצאות מס בגין שנים קודמות 5,810 (1,023) 511 נטרול (הכנסות)/הוצאות בעלי אופי חדפעמי, נטו 1) (13,819) 6,950 5,385 שינויים בשווי הוגן בגין מכשירים פיננסים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד. (17,486) 14,439 (43,364) סה"כ התאמות 42,906 56,841 59,668 FFO נומינלי לפי הגדרת הרשות 2) (158) (75) 1,720 התאמות נוספות: הפרשי הצמדה למדד ושערי חליפין 42,748 56,766 61,388 FFO ריאלי (3 בשנת 2017 בניטרול הכנסה חדפעמית בגין פיצוי מדייר בחברת הבת בקנדה ודייר בישראל ובניטרול הוצאת מימון חד פעמית בגין עמלת פירעון מוקדם של הלוואת בנקאיות בישראל. בשנת 2016 בניטרול הכנסה חדפעמית בגין פיצוי מדייר בחברת הבת בקנדה והוצאות ארנונה בגין שנים קודמות בחברת הבת בפולין. בשנת 2015 בניטרול הכנסה חדפעמית בגין פיצוי מדייר בחברת הבת בקנדה והחזר ארנונה משנים קודמות בגין הסכם עם עיריית ת"א. כמו כן, בניטרול הוצאת מימון חד פעמית בגין סיום עסקאות הגנה כתוצאה ממימון מחדש בחברות מאוחדות בפולין. FFO אינו מהווה מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאים מקובלים. מדד זה מחושב בהתאם להנחיות רשות ניירות ערך. המדד מהווה רווח נקי חשבונאי לתקופה בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים, מכירת נכסים, פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים). ה FFO לשנת 2015 הינו לאחר מכירת 25% ממרבית הנכסים בקנדה (בחודש ינואר 2014), כאשר התמורה מהמכירה הושקעה בפרוייקטים בביצוע שבנייתם נסתיימה במהלך שנת 2015 ורכישות שבוצעו במהלך השנה אשר הניבו הכנסה חלקית בלבד. (1 (2 (3 א 32